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上世纪的珠三角城中村，是“世界工厂”的微缩景观。“村村点火户户生烟”的热火朝天里，生产出了全球货架上的“made in China”。
广州，是观察中国超大城市“产城共生”最特殊的样本。在全国一线城市中，中心城区城中村最多的就是广州。数据显示，广州一半以上城中村为产业型城中村，占比约56%，位于中心城区的数量占比约65%。
研究这些“藏着产业链的城中村”，不仅是破解城市更新难题的钥匙，更为全国超大城市贡献城中村改造的“广州经验”。2025年起，南方日报、南方+《广州城市更新“慧”思考》栏目推出“产业型城中村改造深调研”，在项目一线观察城市更新与产业保育的当代实践。
敬请垂注！
华南最大的茶叶市场正在经历一次新的“城”长。在过往的城镇化进程中，它的每一次蝶变既是城市土地的重组，也是产业功能的更迭，而这一次，它将不再推倒重构，而是站在存量的“肩膀”上自我更新。
随着山村城中村改造地推进，这片驰名全球的茶叶市场将面临新的抉择，曾经的商贸老路行不通了，在不得不面对改变时，截至目前，山村改造签约率已达97%。通过一场改造，重振一个产业，焕新一片老城，这是村民、商户与政府的共同心愿。
山村拥有26个大小不等的茶叶市场，历经几代人的经营，村民与商户成为一荣俱荣的利益共同体，安居与乐业一体两面，为改造的顺利推进夯实基础。
南方茶叶市场 受访者 供图
在千年商都广州，产城融合是上百年沉淀的社会生态，如今，老城需要更新，城里的传统产业等待新生。产城共振是上百条产业型城中村改造的底层逻辑，山村改造不偏废其一，尊重城市发展规律，谋求改造最大效益。
产的延伸，夜来茶香聚人气
在城中村改造来临前，山村也在悄然改变着：村路更加平整了，市场门前的杂乱地被收拾成公共空间，大型交通基础设施项目先后落地。然而，最值得关注的，还是商户们自下而上的求新、求变。
从白天的茶叶市场，到夜间的茶业“排挡”，2025年开始，山村的茶商户们在商会带领下，开启了夜茶文化嘉年华，通过延长营业时间、打造茶食“排挡”，重现夜市如昼、万人畅饮盛况，仅3天便吸引了数万人到场打卡。
此情此景，让广州市茶业协会副秘书长李志强回想起千禧年的首届广州国际茶文化博览会。“此前，每年的茶博会都会吸引很多海外客人来采购，那种摩肩接踵的热闹，市场的繁华景象逐渐被电商所取代。”李志强表示，如今，夜茶活动再次点燃了产业的活力与人气。
从只做茶叶贸易的传统批发市场，到夜茶、食档、表演、市集于一体的夜茶经济，这次尝试让商户们看到了行业的新赛道。“从单一的商贸业，到文商旅融合，被电商们带走的人流，终将在体验性消费环境中回归。”李志强说，商户们希望城中村改造可以提供更加多元的产业空间。
山村改造平面图 受访者 供图
当前，山村的整体商贸环境有待提升，不少茶叶商铺房屋面积小、门店不加修饰，特别一些茶商将货物堆积在店中，缺乏像样的体验空间，无益于茶文化的推广。特别在电商冲击下，交易环境发生根本改变，线下渠道更多转向个性化、沉浸式消费场景的营造。
产业的混搭需要场景来支持，以洞企石路为发展轴，山村周边26个茶叶市场经营面积约54万平方米，其中零散档口超1万家，已注册企业近千家，过半为注册资本50万元以下的小微企业，市场整体年交易额近100亿。
“整体拆除把市场全部建成商业楼宇是不现实的。我们在‘依法征收、净地出让’的前提下，坚持‘留、改、拆’并举，山村主要采取拆整结合的方式，茶产业核心区保留整体风貌，进行整治提升，不采取完全拆旧建新的模式。”山村改造主体——广州市花地河城建有限公司负责人说。
为保留传统产业，山村城中村改造以最小限度干扰茶产业发展。在改造方案中，依托留用地块的先发腾挪优势，进行逐步改造，不破坏茶叶市场原有交易氛围，改造完成后将进一步提升片区环境品质。
此外，针对商户们的多元需求，城中村改造将在空间的重新匹配中给予满足，适当增加容积率容纳多元空间，为专业市场的转型升级提供场景支撑。
村的演进，一二三产的更迭之路
茶艺展示、茶馆演艺、茶叶鉴赏、茶文化研学……关于茶的各样产业延伸已然兴起，成都、北京、苏州各地，茶产业不断延伸，在文娱演艺、商务社交、文化传播等领域不断涌现有创意的新业态。
近年来，山村茶商户在一场场文化活动中愈发感受到，传统线下渠道的转型升级，必须依靠城市的不断演进与更新，才能创造出新的价值、新的增长点。回望过去，山村的产业更迭，也是在城市的飞速发展中实现的。
南方茶叶商会会长、山村经济联社负责人王赐辉回忆，上世纪八十年代，山村还是一片片素馨、茉莉的花海，百花香料厂时常在此就地取材，传统种植业养活了附近的农民，也渐渐形成了如今岭南花卉市场的经营基础。此后，一些原料厂、加工厂等在山村附近开办，形成了早期的第二产业，也为村集体带来了一定收入。
此后，茶叶市场在洞企石路周边日渐成形，逐步发展出成行成市的南方茶叶市场，为山村注入了华南第一茶叶贸易集散地的地位与红利。花海变茶铺，厂房变市场，四十年来，山村村民无需再辛苦务农，城市的发展、产业的更迭，为村民生活带来前所未有的改善。
安置房地块 受访者 供图
如今，当产业转型与城市更新同步展开，不仅商户们思索着产业的新出路，山村村民也将重新勾勒故乡的风景。王赐辉表示，当前，在“依法征收、净地出让”的改造新模式下，城中村改造有留用地返还，村联社正积极对接新资源，高效利用留用地。
王赐辉介绍，作为华南最大茶叶市场，一直以来，山村茶产业以村集体物业、周边旧厂房、村民私宅、国有建设用地上盖建筑为载体，空间多元、产权复杂，不同载体的租赁价格、风貌环境、配套设施等均存在差异，商户们根据自身需求选择租赁空间。本次城中村改造主要改善的是以上物业的质量风貌、周边街巷环境，以及公服配套设施等。
目前，位于芳村大道主干道的原4s店已迁址，未来，这里将建设一座高档酒店作为市场配套，为往来采购的客户提供便利。此外，南方茶叶商户所在的集体物业将拆除新建，当前的低矮楼房将变身现代商务楼宇，增添更多餐饮、会展、会务、展览功能，让茶业新业态及时落地生根。
广州市城市规划勘测设计研究院城市更新所负责人表示，根据政府的片区规划，同时经过与联社充分沟通，在山村城中村改造产业规划中，分为近期与远期目标：
其中，近期以保优提质，集中腾挪为主。筛选现状茶叶市场中有升规纳统意愿、有自主品牌、有转型升级意愿的优质商户，腾挪至留用地地块；中远期则聚焦内拓外引，连片发展。沿花地河一线引入街区式商业、制茶工坊、茶文化博物馆、康养酒店等产业资源，打造滨河茶主题文旅街区。以茶叶研发大厦和茶商贸易总部为核心，导入科技研发、品质评鉴、会展贸易、评级标准等高附加值产业资源。
【记者观察】
秉持长期主义，重塑发展优势
近年来，在城中村改造之外，山村的各项利好消息也时有传来：全省首张房票在这里发出，如意坊放射线工程顺利实施，地铁11号线石围塘站开通……地处白鹅潭市级重点平台，山村也拿到了命运的好剧本。
对于山村而言，城中村改造更似是一个进阶的时机——让村“城”长，促产更迭，为可持续发展铺平道路。抓住城市发展的窗口期，山村可以向城中村改造要空间、要资源、要效益，从长期主义看待行业内部的筛选与更新，平台的整合与搭建，以及即将面对的人口结构改变。
当电商可以从全国的任意角落卖出一罐茶的时候，山村的危机感不言自明。正因如此，重新发掘自身的不可替代性、空间唯一性，是山村在城中村改造中需要寻找的答案。无论是茶叶商品质检中心、还是富有文旅IP性质的夜茶经济，又或是五花八门的茶馆生意……山村的新赛道将随着改造日益清晰。
一个片区的蝶变不是一蹴而就的，特别是产业型城中村，改造既要尊重存量空间的历史，更要服务营商环境的提升，还要兼顾在地文化的传承。而山村有的，也不仅仅是茶叶市场——广三铁路打卡点将变身铁路公园，白鹅潭开阔宜人的江岸线，和茶花联动的广式生活美学，这些既是山村的过去，也是山村的未来。
策划：龚晶
统筹：陈思勤 柳时强
采写：南方+记者 郎慧
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